همشهری آنلاین _ شهره کیانوش راد: ترافیک تنها بخشی از مشکلاتی است که خیابان‌های مناطق شمالی شهر را درگیر کرده است. اعضای دوره پنجم شورای‌شهر تهران از شروع فعالیتشان بر این موضوع تأکید داشتند که شهرفروشی نیست و نباید با دادن تراکم و بدون در نظر گرفتن ظرفیت هر منطقه مجوز ساخت‌وساز صادر کرد. لغو مصوبه برج باغ‌ها یکی از مهم‌ترین مصوبات دوره پنجم شورای‌شهر تهران برای نجات باغ‌های باقیمانده بود. به مناسبت روز شوراها و برای بررسی عملکرد شورای‌شهر پنجم برای جلوگیری از ساخت‌وساز در باغ‌ها موضوع را با چند تن از اعضای شورا، کارشناسان شهری و اهالی در میان گذاشته‌ایم.
شمیران به باغ‌هایش معروف بود. هوای خنکی که تابستان‌ها به لطف درختان بی‌شمارش می‌وزید گردشگران بسیاری را راهی این منطقه می‌کرد تا برای بهره‌بردن از هوای پاک، از مناظر زیبای شمال شهر استفاده کنند. وقتی صحبت از سرسبزی باغ‌ها و خانه‌های ویلایی می‌شود نیاز نیست سراغ آمار و ارقام برویم. کافی است نگاهی به محله‌های فرمانیه، اقدسیه، نیاوران، دارآباد، کاشانک، سوهانک و... بیندازیم تا با انبوهی از برج‌های مسکونی و تجاری روبه‌رو شویم. رشد قیمت املاک و زمین در منطقه یک بیانگر این موضوع است که سودآوری و ارزش زمین مهم‌ترین عامل برای تخریب باغ‌ها و رو آوردن به ساخت‌وساز بوده است. مصوبه برج باغ که سال ۱۳۸۲ تصویب و سال ۱۳۸۳ اجرایی شد، به صاحبان باغ‌ها اجازه می‌داد که با سطح اشغال ۳۰ درصد و تا ۹ طبقه ساخت‌وساز کنند که البته در عمل تا ٤٠، ٥٠درصد سطح اشغال و ١١ تا١٣ طبقه هم بارگذاری شود.
این مصوبه که به ظاهر با هدف حفظ باغ‌ها و فضای سبز بود اما در عمل این مصوبه نه تنها به حفظ و صیانت از باغ‌ها و فضای سبز کمک نکرد بلکه عاملی برای از بین بردن و نابودی باغ‌ها تبدیل شد تا جایی که به گفته «زهرا صدراعظم نوری» عضو و رئیس کمیسیون سلامت و محیط‌زیست شورای اسلامی شهر تهران درنتیجه این مصوبه از سال ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۶ قریب به ۱۲۸ هکتار از اراضی سبز و باغ‌های شهر تهران، نابود و تبدیل به مجتمع‌های مسکونی، تجاری و مال‌های بزرگ شد. مصوبه برج باغ‌ها اگرچه در پنجمین دوره شورای‌شهر مصوبه برج باغ‌ها لغو شد اما به گفته معتمدان و شورایاران محله‌های شمال شهر بسیاری از مالکان که مراحل دریافت مجوز را برای ساخت‌وساز طی کرده بودند، همچنان به دنبال ساخت‌وساز در باغ و سودآوری از زمین‌های خود بودند.
- از بین رفتن فضاهای باز شهری
افزایش ساخت‌وساز یکی از موضوعاتی است که موجب از بین رفتن فضاهای شهری می‌شود و سرزندگی در یک محله و منطقه را از بین می‌برد. دکتر «مصطفی بهزادفر» عضو هیأت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران معتقد است: «صدمه زدن به سامانه‌های شهر و به هم خوردن نسبت فضای خالی و پر در یک منطقه یکی از آسیب‌های فروش تراکم است. در طراحی شهری بین توده و فضا باید رابطه منطقی وجود داشته باشد اما فروش تراکم این نسبت را بر هم زد. به‌طور مثال تراکم‌فروشی یا همان شهرفروشی را در منطقه یک در نظر بگیرید. تراکم‌فروشی به گونه‌ای انجام شده که رابطه توده و فضا از بین رفته و این منطقه فضای باز و زیست پذیری‌اش را از دست داده است. اینها نمونه‌هایی از جریان‌های منفی است که در اثر فروش تراکم رخ داده. فضا وقتی به اندازه کافی وجود داشته باشد، قرارگاه اجتماعی ایجاد می‌شود. بر مبنای قرارگاه اجتماعی، روابط اجتماعی میان شهروندان شکل می‌گیرد و بر مبنای روابط اجتماعی، سرزندگی اجتماعی شکل خواهد گرفت. همه اینها وقتی اتفاق می‌افتد که تراکم‌کمتر شود و در نتیجه قلمرو همگانی و فضای باز بیشتری در شهر وجود داشته باشد.
در نتیجه قرار گرفتن کارکردهای تجاری یا کارگاهی با مسکونی، مردم نمی‌توانند با همدیگر روابط خوبی برقرار کنند. از طرفی دیده می‌شود که ساختمان‌ها از نظر ارتفاعی و نما با هم ناسازگارند و در به کار رفتن مصالح هم گاهی با تناقص روبه‌رو هستیم. موضوع دیگری که در فروش تراکم مطرح می‌شود بحث نظارت شهرداری بر ساخت‌وسازهاست. وقتی شهرداری در چارچوب شهرفروشی یا تراکم‌فروشی مجوزی را صادر می‌کند، مالک یا سازنده چون هزینه‌اش را پرداخت کرده این حق را برای خود قائل می‌شود که هر نما، فرم و سازه‌ای که بخواهد استفاده کند. درنتیجه اعمال نظارت شهرداری کمتر می‌شود. اما وقتی ما مبلغ کمتری از او می‌گیریم در واقع این حق را به شهرداری می‌دهیم که نظارت بیشتری داشته باشد. ولی با شیوه قبلی که شهرفروشی بود مدیریت شهری کمتر می‌توانست نظارت کند.»
- اره بر تنه درختان نشست
«مهدی اعرابی» که چندین دوره سابقه دبیری شورایاری در محله اوین را داشته است از جمله افرادی است که برای صیانت از باغ‌ها بارها در صحن شورا حضور یافته بود. او معتقد است که اعضای دوره پنجم شورای‌شهر با لغو مصوبه برج باغ‌ها تلاش کردند تا از ساخت‌وساز در باغ‌ها با آن مضمون و محتوای قبلی که در مصوبه بود جلوگیری کنند. این در حالی بود که ۶۲ پلاک در تهران وجود داشت که برای مالکان مجوز ساخت در باغ‌ها صادر شده بود. بیش از نیمی از این ۶۲ پلاک‌ها در منطقه یک و در محله‌های مختلف قرار داشت. در محله اوین ۳ پلاک بود که الان در یکی از آنها ساخت‌وساز ۱۳ طبقه‌ای در حال انجام است. تأکید شورای‌شهر بر این موضوع‌کاری درست بود. اما میزان تخریب در گذشته زیاد بوده و باغ‌های بسیاری از بین رفته است.»
- مشوق‌های لازم وجود ندارد
وقتی ارزش افزوده زمین بالا برود مالکان میان نگهداری از باغ و ساخت برج و سودآوری به سمت ساخت‌وساز خواهند رفت. اما با توجه به ارزش زمین، برای خرید باغ‌ها باید قیمت بالایی پرداخته شود. اعرابی می‌گوید: «متأسفانه درختان که تمام ثروت موجود در این باغ‌ها بود از بین رفت. درختان خشک شدند یا شبانه قطع شدند. باغ‌های باقیمانده هم حال و روز خوبی ندارند و به‌صورت نیمه مخروبه درآمده‌اند و معلوم نیست چه سرنوشتی خواهند داشت. در همین محله اوین و درکه باغ‌هایی وجود دارد که درختان اصلی دور باغ را نگه داشته‌اند اما وسط باغ کنده شده است. دور زمین را چادر زده‌اند و به زمین تنیس تبدیل شده و داستان تلخ نابودی باغ‌ها ادامه خواهد داشت. باید قانون شفاف و روشنی در زمینه نگهداری باغ‌ها وجود داشته باشد و مالکان نتوانند به راحتی از آن قانون عدول کنند. از طرفی باید مابه ازای فضای سبز و درخت در قانون پیش‌بینی شده باشد. نمی‌توان به باغدار گفت درختان را حفظ و از سود برج‌سازی چشمپوشی کند. برای نگهداری باغ مشکلاتی وجود دارد که باید در ازای نگهداری درختان و حفظ باغ به گونه‌ای عمل شود که مالک به نگهداری باغ تشویق شود.»
- ۲۰ باغ تملک شده است
پس از لغو مصوبه برج باغ، موضوع خانه باغ برای تغییر کاربری باغ تعریف شد. صدراعظم نوری در این‌باره می‌گوید: «در شورای پنجم برای جایگزین مصوبه برج باغ، کمیسیون سلامت و محیط‌زیست با همکاری کمیسیون شهرسازی و معماری شورا و شورای عالی شهرسازی معماری کشور، خانه باغ را تصویب کرد تا عرصه‌هایی که باغ شناخته می‌شوند فقط ۲ تا ۲ و نیم طبقه بارگذاری کنند و به فعالیت‌هایی مانند خانه باغ، باغ‌موزه، باغ گالری، باغ رستوران و... بپردازند. با این مصوبه علاوه بر منفعت اقتصادی برای ذینفع باغ و فضای سبز هم حفظ خواهد شد.»
موضوع دیگری که در بودجه ۹۸ به تصویب رسید اینکه تمام جرائم و عوارض ناشی از قطع درختان یا خشک شدن آنها در حساب مجزایی، ذخیره و فقط برای تملک باغ‌ها هزینه شود. به گفته رئیس کمیسیون سلامت و محیط‌زیست شورای‌شهر براساس این مصوبه تا امروز ۲۰ باغ تملک شده و تا پایان این دوره طبق برنامه تا ۳۴ باغ تملک خواهد شد. با این کار در تمام محله‌های شهر که بوستان ندارند بوستان محلی ساخته شده است. همچنین ارزشگذاری درختان از لحاظ اکولوژیک مصوبه دیگری بود که در شورای پنجم به تصویب رسید و ۲ سال است که مبنای اخذ جریمه درختانی که قطع یا خشک شوند براساس ارزش اکولوژیکی محاسبه می‌شود.»
- خرید باغ، راهی برای نجات درختان
دکتر «گیتی اعتماد» کارشناس شهرسازی درختان شمال شهر را ثروث عظیمی در منطقه یک می‌داند که باید برای حفظ باقیمانده آنها برنامه‌ریزی کرد. او می‌گوید: «برج‌سازی و سودآوری برای مالکان و نبود قوانین بازدارنده برای جلوگیری از ساخت‌وساز موجب می‌شود تا بیشتر باغ‌های منطقه یک از بین برود. این باغ‌ها ثروت عظیمی بود که اکنون سود آن با برج‌سازی نصیب مالکان شده است. آلودگی هوا نتیجه ساخت‌وسازهای بی‌رویه و نابودی فضای سبز در این منطقه است. باید برای حفظ ریه‌های شهر تهران برنامه‌ریزی شود. اگر قرار است مالکان برج بسازند یا حتی اکنون که برج‌ها به جای باغ‌ها ساخته شده است باید با اخذ عوارض کمک کرد تا باغ‌های باقیمانده خریداری شوند. هنوز هم افرادی هستند که در ملک خود باغ دارند و از عهده نگهداری آن برنمی آیند. از طرفی موضوع حفظ درختان برایشان اهمیت دارد و به دنبال راهی برای حفظ باغ هستند. شهرداری می‌تواند برای تأمین هزینه، عوارض برج‌سازی‌ها را به خرید باغ‌های باقیمانده اختصاص دهد و با تبدیل آنها به فضای سبز عمومی، خانه باغ یا مراکز فرهنگی از این ثروت‌های طبیعی، حفاظت و از ادامه روند ساخت‌وساز جلوگیری کند.»
- حفظ هویت محله‌ها
«میزان پروانه‌های صادره از سال ۱۳۹۱ تا اواسط سال ۱۳۹۶ قریب به ۱۰۰ هزار مورد بوده در حالی که در دوره فعلی تاکنون حدود ۳۰ هزار بوده است.» «افشین حبیب‌زاده» عضو شورای اسلامی شهر تهران در ادامه درباره کاهش مجوزهای صادر شده با هدف حفظ باغ‌ها می‌گوید: «تعداد طبقات غیرمجاز یا مازاد از میانگین سالانه حدود ۵۰۰ در مدیریت شهری گذشته به ۳۶ مورد در دوره مدیریت شهری فعلی رسیده است. در همین زمینه صدور مجوز برج باغ طی سال‌های گذشته سالانه قریب به ۱۰۰ مورد یا بیشتر بوده. در حالی که در دوره فعلی این میزان به سالانه ۱۷ مورد کاهش داشته است. همه اینها نشان می‌دهد که مدیریت شهری نه به دنبال افزایش درآمد به هر طریق، بلکه به دنبال حفظ منافع فعلی و آتی شهر بوده و به دنبال اهداف کوتاه‌مدت نیست.
شهرداری در پدیده تراکم مازاد به نوعی امتیازهایی را که در حکم ملک هستند به قیمت روز می‌فروشد و این اصلی بدیهی است و شهروندان عادی نیز می‌دانند که تبدیل ملک به ریال امری غیرعقلایی است. مگر اینکه فروش چنین امتیازهایی به ضرورت باشد و خود نیز به سایر اشکال ارزشمند دارایی‌ها تبدیل شود. از همین نظر در دوره فعلی نه تنها تلاش شده چنین امتیازهایی که به نوعی حقوق نسل آتی شهرنشینان است پایمال نشود، بلکه از محل درآمد فروش این موارد برای افزایش دارایی‌های شهر استفاده شده. در صورتی که طی سال‌های گذشته صرفاً برای درآمدزایی، آن هم برای اجرای پروژه‌های غیرضروری استفاده می‌شد. تراکم مازاد باعث کاهش امنیت با از بین بردن حریم خصوصی، ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه در کوچه‌های کم عرض، تخریب زیبایی بصری محله‌ها و کوچه‌های شهر تهران و از بین بردن باغ‌های شهر شد و به نوعی از هم گسیختگی و بی‌هویتی معماری را در شهر تهران حاکم کرد. در صورتی که مدیریت شهری قوی به جای تمرکز بر درآمد ناشی از تراکم مازاد باید به سمت سایر اشکال درآمدی پایدار مانند درآمد ناشی از محل عوارض حرکت کند.»
نظر شما